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    “田园综合体”模式下“休闲农庄“怎么策划才能真正带来好效益

    2019/2/11 10:10:12 本站原创 佚名 【字体:

    白桦林论 “田园综合体”模式下“休闲农庄“怎么策划才能真正带来好效益?

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    城市综合体:

       在城市发展的过程中, “城市综合体”成为众多开发商青睐的商业地产模式。“城市综合体”, 通俗地说就是集合商务写字楼、大型购物中心、高星级酒店、豪华公寓、高尚住宅、国际会展中心、特色餐厅、娱乐城、大型影院、体育健身中心、综合交通枢纽、地下停车场等功能于一体。“城市综合体”的出现也具有必然性, 因为城市本身就是一个聚集体, 为了实现有限空间范围内的价值最大化, 在区域的核心部分就会出现这种兼容城市多种功能的综合物业。由于这种开发形式涵盖多元业态, 竞争力尤为突出, 故而在一定程度上解决了传统城市发展模式的问题。

    旅游综合体:

        通过借鉴城市综合体的理念, 从旅游发展的角度, 有人提出了“旅游综合体”的概念。旅游综合体是指特定的空间尺度中, 依托一定的旅游资源和土地资源, 将酒店、居住、展览、餐饮、会议、商业和文娱等满足游客“吃、住、游、购、娱”需求的功能空间进行三项以上有机结合, 达到旅游服务要素的高效复合从而形成具有一定规模及建筑体量且各部分空间依存、价值互补、功能呼应的高品质旅游街区群体[2]。“旅游综合体”的出现, 标志着我国旅游产业从传统业态单一功能向多种业态综合开发的不断推进, 逐渐成为推动旅游消费、景区发展和地产开发等模式不断升级的重要引擎。

    农业综合体:

         在现代农业领域, 为了实现农业增效、农民增收、农村增绿的目标, 综合体是一种比较理想的发展模式。通过借鉴“城市综合体”的理念, 在实践的基础上, “农业综合体”这种新型业态的新概念又被提出来。“农业综合体”是在以农业基础, 融合工业、旅游、创意、地产、会展、博览、文化、商贸、娱乐等三个以上产业的相关产业与支持产业, 形成多功能、多产业、创新性结合体。是融合“生产、生活、生态”功能, 集农业全产业链目标的整合、农业科技体系的支撑、现代农业农业经营体系的优化、多种类型农业园区的结合、一二三产业各领域全面拓展的新型复合载体。在这个概念的基础之上, 延伸出来的类似概念还有“农业休闲综合体”、“农业经济综合体”、“农村综合体”等, 包括最近的“田园综合体”。

    田园综合体:

         无论是“农业综合体”、“农业休闲综合体”, 还是“田园综合体”, 都是中国农业新跨越的创新载体, 概念的本质的内涵是相同的, 只是侧重的角度有所不同。共同之处在于, 它们都是以农业生产和乡村田园景观作为基础, 通过资源整合和综合开发, 促进产业集聚、产业互动、产业融合和产业链条的延伸, 拓展多种服务功能, 从而带动区域经济发展。不同之处在于, “农村综合体”强调以人居为主体, 而“农业休闲综合体”更侧重于休闲旅游和景区开发, “农业综合体”是基于产业思维的概念提出的, “田园综合体”则是基于物理空间的概念的一种适度规模化经营, 是一个微景观。在保证效益前提下, 根据家庭农场、合作社的能力和实际情况, 规模大多从几十亩到几百亩不等, 规模相对比较小的原因是可以使风险可控。

        需强调的是, 与现在主流的产业园区和特色小镇不同,“田园综合体”突出的特征是农业, 而不是纯旅游业, 但是要具备观赏和休闲旅游的功能、有文化价值。是以乡村为发展平台, 以农业基础, 以农民为参与主体, 以观光休闲功能为主题, 集农业生产、农民就业、休闲文旅、商业服务、商业服务、田园社区为一体的乡村开发策略。总的来说, 田园综合体是基于乡村地域空间的概念, 农业综合体是基于产业思维的概念, 是农业综合开发;农业综合体是在一定地域空间内, 多产业、多功能、多业态并存, 以产业融合发展为特征的现代农业随着产业融合深入发展, 关系层面加强, 经济交融, 跟区域经济发展有密切的联动性, 和城市综合体、旅游综合体是一个概念, 只是侧重点和分量有所差异而已。

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    1、田园综合体中产业价值呈现

          田园综合体模式强调其作为一种新型产业的综合价值, 包括农业生产交易、乡村旅游休闲度假、田园娱乐体验、田园生态享乐居住等复合功能。田园综合体和现代农业、旅游产业的发展是相辅相成的。农业发展的基础, 通过现代高新技术的引入提升农业附加值;休闲旅游产业需要与农业相融合, 才能建设具有田园特色的可持续发展的休闲农业园区;休闲体验、旅游度假及相关产业的发展又依赖于农业和农副产品加工产业, 从而形成以田园风貌为基底并融合了现代都市时尚元素的田园社区。

    2、田园综合体中资源优化配置的价值呈现

    以田园综合体建设为契机, 整合土地、科技、人才、资金等资源, 促进传统农业转型升级。具体有以下几个方面:

    第一, 创新土地开发。田园综合体保障增量、激活存量, 解决现代农业发展的用地问题。2017年中央一号文件专门强调提出, 要完善新增建设用地的保障机制, 将年度新增建设用地计划指标确定一定比例, 用于支持农村新产业、新业态的发展, 允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地, 通过入股、联营等方式, 重点支持乡村休闲旅游、养老等产业和农村三产融合发展。

    第二, 创新融资。田园综合体解决了现代农业发展、美丽乡村和社区建设中的钱从哪儿来和怎么来的问题。工商资本需要盈利、农民需要增收、财政需要税收、GDP需要提高, 多主体利益诉求决定了田园综合体的建设资金来源渠道的多样性;同时又需要考虑各路资金的介入方式与占比, 比如政府做撬动资金, 企业做投资主体, 银行给贷款融资, 第三方融资担保, 农民土地产权入股等等。田园综合体需要整合社会资本, 激活市场活力, 但要坚持农民合作社的主体地位, 以防外来资本对农村资产的侵占。

     

    第三, 促进区域经济主体的利益联结。通过田园综合体模式, 解决几大主体之间的关系问题, 包括政企银社研等不同主体。以往的农业园区只能解决其中2-3个主体之间的关系, 现在通过复合体的利益共享模式结构, 将关系完全捆绑融合到一起。

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